“岁末”房贷收紧对楼市影响到底有多大

　　根据房贷市场报告，截至目前，全国已有北京、上海、广州等40个城市相续出现暂停房贷现象。而12月份以来，全国银行“停贷潮”蔓延态势达到峰值，停贷的城市逐渐由一二线城市发展到全国，停贷的产品也逐渐由原来的仅限二套房扩展到首套房，停贷银行由中小商业银行也逐渐扩展到大型银行。

　　许多人产生了疑问，为何一边是市场需求的进一步积攒和释放，另一边却是银行在房贷特别是在按揭贷款上的缩水与谨慎?这透露出明年楼市的哪些走向?

　　根据业界人士分析，不少银行房贷“停贷”固然有年底额度紧张的原因，但也在很大程度上反映出其对房价调整风险的担忧和警觉。这是因为，银行发放的按揭贷款多以住房为抵押，在房价上涨周期中，由于抵押率的存在，基本上能够覆盖风险。但如果房价出现回调，那么抵押物价值就迅速缩水。虽然眼下市场成交活跃，刚性需求仍然很大，但是其支付能力能否与当前的房价相匹配却难以判定，潜在需求并不一定会转化为具有实际购买力的有效需求。如果房价上涨势头不减，那么很可能会出现观望气氛。虽说提高利率能够在一定程度上缓释风险，但这更加重了购房者的负担，如果房价回调幅度过大或者购房者个人资金链断裂，那么断供现象有可能会卷土重来，这是一些银行干脆停贷的直接原因。

　　许多没有暂停房贷的银行，也不约而同地提高了按揭贷款的利率。据融360对全国62个重点城市近800家银行进行的摸底调查，首套房仅有3.27%的银行可执行8.5折利率优惠。在二套房贷上，已停止受理申请的银行占比为13.44%，执行1.1倍利率的银行占比65.58%。

　　以往临近岁末，银行整体收紧房贷几乎是一个惯例，不过今年大面积停贷到达前所未有的紧张程度，却让人感到并不寻常。“年底银行全年授信额度所剩无几，一些银行表面上仍正常开展房贷业务，实际上批准房贷时间已无限期延迟，相当于暂停。”融360的一位分析人士认为，另外有银行还调高贷款利率和设置拉存任务，搭售理财产品，办理信用卡等限制条件，这相当于变相停贷。

　　由于刚需购房者大多依赖银行的按揭贷款，今年年底房贷的收紧势必会对明年年初的成交形成“利空”。这也使明年的楼市博弈充满了变数，过去成交会助推银行放贷的积极性，房贷增多以及利率优惠又促成了交易的增加，形成循环上涨的现象。但是，目前房价涨势仍较猛，房贷市场却出现了自我调整，这并非来自于外部政策高压，而是源于市场主体对风险的嗅觉和防控。这意味着，明年房贷的调节以及带来的预期变化，可能会形成对房价循环向下的拉力，就是房贷利率走高以及贷款审查趋严，会影响购房者等市场主体的预期，进而影响成交。

　　然而，这种迹象并不明显，因为楼市成交最终还要受总体供需关系的决定，如果不能打破目前供需结构性失衡的局面，那么房价还将处于温和的上升通道中。也就是说，楼市最大的变数来自外部环境的变化。比如说，如果房产税改革试点加快，那么将导致供需关系的急转。

　　调控力度上，今年大多数城市延续了以往的限购、限贷等政策，并没有更严厉的政策出台。但是从全面深化改革的协同性看，党的十八届三中全会对于城镇化以及推动城乡基本公共服务均等化的部署，却酝酿着根本上促使房地产行业整体转型的趋势。将来我国将严格控制特大城市人口规模，推动大中小城市和小城镇协调发展，这将逐渐改变人口过度向大城市集中的现状，从而缓解大城市的房价上涨压力。推动城乡基本公共服务均等化，也意味着部分医疗、教育等公共服务资源将向中小城市迁移。加之产业和城镇融合发展，产业布局的改变也将带来人口的重新流动，从而使得各个城市的住房需求更为均衡合理，为运用财税、金融等市场化手段进行房地产调控提供契机。

　　专家认为，房地产调控长效机制应当与深化改革的各项举措结合在一起。短期内通过政策高压得到的调控效果并不稳固，“限”字头的行政手段只能是短期过渡性政策，未来房地产调控应当与户籍改革、财税体制改革等协同推进，只有做好长期的统筹规划和顶层设计，才能形成长久的执行效力，才能找准调控的目标和治本之策。